• QUI SOMMES NOUS?

Guinot jean-françois, nous explique que La société CHATEAUX ET VIGNOBLES EN HERITAGE a pour vocation de proposer des placements de diversification exclusifs dans l’achat de domaines viticoles prestigieux tout en optimisant votre situation fiscale.

Notre volonté est de vous faire accéder à un PATRIMOINE D’EXCEPTION tout en bénéficiant d’une FISCALITE ATTRAYANTE.

NOTRE PHILOSOPHIE

CHATEAUX ET VIGNOBLES EN HERITAGE a fait le choix de l’excellence,

Nous portons une exigence toute particulière aux exclusivités que nous vous proposons.

Tous nos GFV ont été sélectionnés parmi les appellations et les terroirs les plus renommés,

Ainsi que pour les qualités et le savoir-faire unique de leurs exploitants au service de l’excellence.

Notre rôle est de créer un lien entre des investisseurs privés passionnés, désireux d’investir dans des actifs fonciers de qualité et des exploitants, de crus ou d’appellations prestigieuses, qui souhaitent financer leur développement.

NOTRE EXPERTISE

Châteaux et Vignobles en Héritage met à disposition cette formule originale et rentable d’investissement viticole pour des particuliers désireux de diversifier leur patrimoine et d’optimiser leur situation fiscale.

Nous bénéficions d’une expertise de plus 20 ans dans la commercialisation de produits de diversifications patrimoniales, au fil de ces années et grâce à notre notoriété nous avons constitué un solide réseau de Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants et de Banques Privées.

Si ces partenaires continuent à nous accorder leurs confiance au long des années, c’est grâce à notre sérieux.

Nos investissements sont parfaitement sécurisés tant d’un point réglementaire que fiscal, grâce à notre partenariat avec des cabinets d’avocats de renom et spécialisés dans le domaine viticole, et font l’objet d’un contrôle annuel par des experts indépendants qualifiés.

NOTRE SAVOIR-FAIRE

Nous sélectionnons pour vous des terroirs d’exceptions et des exploitants prestigieux, qui s’investissent au quotidien pour magnifier leur vigne et en tirer la quintessence.

Nous vous offrons l’opportunité de pénétrer l’univers des grands crus et des grands crus classés en investissant dans des domaines de renom.

Nous unissons les investisseurs et les exploitants autour d’un projet commun.

Nous partageons une passion autour d’un produit d’exception.

Nous sécurisons au maximum votre investissement, en sélectionnant des produits qualitatifs, ainsi qu’en systématisant les expertises du foncier via un expert foncier agréé auprès des tribunaux. Toutes nos expertises sont diligentées par des experts qualifiés et reconnus.

Enfin, nous organisons la liquidité de votre investissement grâce à l’animation du marché secondaire. Cela signifie que nous mettons notre expertise commerciale à votre service si vous avez la volonté de sortir du GFV avant la date d’échéance, nous vous accompagnons pour trouver un investisseur qui puisse vous remplacer au sein du GFV à des conditions satisfaisantes pour les deux parties (l’investisseur sortant et l’investisseur entrant).

EN SAVOIR PLUS

CHATEAUX et VIGNOBLES EN HERITAGE, est une filiale de JADE, société au capital social de 67 425 800 €, dirigée par Patrick TEYCHENEY.

Patrick TEYCHENEY et son équipe disposent d’une expertise forte de l’univers immobilier et de la défiscalisation, grâce à une expérience de plus de 25 ans à la direction du Groupe COLISEE (4ème groupe française de Maisons de retraite).

Tout au long de sa carrière, Patrick TEYCHNEYE a développé un réseau de Conseillers en gestion de Patrimoine indépendantes et de Banques Privées aux services des investisseurs.

Il a toujours mis au cœur de ses priorités l’intérêt des investisseurs qui lui fait confiance, plus de 2 500 investisseurs à ce jour.

C’est en qualité de viticulteur que Patrick TEYCHENEY a souhaité développer l’activité de commercialisation de GFV, afin de répondre aux attentes des investisseurs, qui souhaitent investir dans des fonciers de haute qualité, et des exploitants, qui souhaitent les financements nécessaires à leurs développements tout en conservant l’exploitation du foncier.

En qualité de financier, il a parfaitement identifié le GFV comme l’outil idéal pour satisfaire ces attentes.

La stratégie de Châteaux et Vignobles en Héritage est de vous offrir l’inaccessible en vous offrant la capacité d’investir dans les vignobles les plus prestigieux et dans les appellations les plus renommées.

MOT DU PRESIDENT

• LE GFV (Groupement Foncier Viticole)

DEFINITION

Guinot jean-françois, nous explique que Le Groupement Foncier Viticole, couramment dénommé GFV, est un groupement foncier agricole non exploitant ayant pour objectif la propriété d’un domaine viticole dans le but exclusif de le louer à un exploitant reconnu pour ses compétences.

Investir dans un GFV, c'est détenir les parts d'une société civile régie par les articles L 322-1 et suivants du code rural.

Le GFV est une société civile qui a pour vocation d’acquérir et de donner en location des vignobles prestigieux à des viticulteurs-exploitants de qualité. Nous choisissons tous nos vignobles selon des critères rigoureux tels que le caractère exceptionnel du terroir, la notoriété de l’appellation, le classement de la propriété, la qualité de l’exploitant ainsi que le potentiel de développement.

C’est une formule originale d’investissement, réservée uniquement à une clientèle de particuliers désireux de diversifier leur patrimoine en choisissant pour support des actifs fonciers rares et de qualité.

Cette société civile réunit par essence un nombre limité d'associés, personne physique. Les revenus, après déduction des frais de gestion et des impôts, sont distribués une fois par an, en espèces et/ou en bouteilles de vin de la propriété, suivant la décision de l’assemblée générale des associés.

UN PATRIMOINE D’EXCEPTION

Guinot jean-françois, nous explique ​que Chaque vignoble acquis a fait l’objet d’une sélection selon des critères qualitatifs élevés : la notoriété de l’appellation, la qualité exceptionnelle du terroir, le classement de la propriété et le savoir-faire de l’exploitant.

Outre, le travail des hommes, les Grands Crus doivent avant tout leur noblesse à la qualité exceptionnelle de leur terroir.

Le terroir est le patrimoine génétique des grands vins. Sans lui, rien n'est possible, mails il ne se révèle véritablement que grâce à l'acquis du travail et de l'obstination des hommes.

Sans cette attention et cet effort passionné des hommes, jamais une butte de graves, aussi « privilégiée » soit-elle, ne serait devenue un grand vignoble.

Il a fallu choisir les cépages les mieux adaptés, définir les conditions de leur culture, affiner les techniques de vinification et d'élevage.

Seule une poignée de domaines bénéficie d’un terroir d’exception et d’une histoire prestigieuse.

Il s’agit de biens rares et précieux, toutes les propriétés viticoles choisies sont toujours situées en zones d’appellation d’origine contrôlée (AOC) de grande renommée.

Les opportunités d’investissement sur de tels supports sont peu nombreuses, nous vous offrons l’inaccessible.

FONCTIONNEMENT

Guinot jean-françois, nous explique ​que Le GFV met en relation 3 acteurs : un gestionnaire, un exploitant et des investisseurs.

Ces derniers vont souscrire au capital d’une société civile appelée « groupement » par l’acquisition de parts, ce groupement acquiert des terres viticoles et les confie à un exploitant dans le cadre d’un bail à long terme d’une durée de 25 ans, la gestion administrative du GFV étant assurée par un gestionnaire.

Châteaux et Vignobles en Héritage, en qualité de gestionnaire, apportera son concours pour faciliter les relations du GFV avec l’exploitant, mais également pour chercher et proposer des nouveaux investisseurs à ceux qui souhaiteraient ou qui seraient contraints de céder toute ou partie de leur participation dans le capital du GFV.

Ainsi, le GFV allie une gestion simple et sans contrainte du foncier détenu, grâce au bail à long terme signé avec le viticulteur-exploitant, sélectionné pour la notoriété de sa propriété, ses compétences techniques et son savoir-faire commercial.

Ce dernier a en charge l’exploitation au quotidien du patrimoine viticole et préserve ainsi les intérêts des investisseurs ; il supporte, seul, les risques liés à la production et à la commercialisation des vins du domaine. Ainsi qu'il pleuve, qu'il gèle ou qu'il grêle, le fermier devra acquitter son loyer au GFV.

Le GFV est représenté par un gérant, mandataire social, les modalités de prise de décisions sont, quant à elles, prévues par les statuts du GFV.

Les associés d’un GFV reçoivent de revenus en fonction de leur quote-part dans le capital du GFV, correspondant au loyer qu’acquitte l’exploitant, diminué des charges du GFV. Il s’agit en fait de fermages, révisés chaque année. La perception de ces revenus peut se faire soit en numéraire, soit en nature par attribution de bouteilles de vin au tarif propriétaire, ou par un mélange des deux.

A l’occasion de l’assemblée générale annuelle, les associés sont reçus à la propriété pour un déjeuner ou un dîner, ils recevront les bouteilles correspondant à leur quote-part de détention dans le capital social, ainsi que le rapport de gestion annuel. L’exploitant assurera également la visite de la propriété et la présentation de l’activité.

ASSOCIER LE CAPITAL ET LE TRAVAIL

La viticulture est un secteur d’activité où le rendement du capital est faible (moins de 2% en moyenne du capital investi). A contrario, la valeur du foncier, particulièrement, dans les grands vignobles, croît du fait de sa rareté.

Les exploitants se heurtent à plusieurs difficultés :

• Lors des successions, ils n’ont pas toujours les capitaux nécessaires pour dédommager leurs cohéritiers. Leur capacité d’emprunt est limitée du fait du faible rendement de l’exploitation.

• La modernisation des exploitations s’accélère : contraintes sociétales, environnementales, techniques, qualitatives…etc…obligent les exploitants à moderniser leurs exploitations. Ils n’en ont pas souvent tous les moyens.

• Les exploitants agricoles souhaitent, parfois, s’agrandir, en acquérant des parcelles voisines, mais, vu le prix du foncier, qui ne cesse de s’accroitre dans les appellations nobles, ils ne pourraient, seuls, réaliser ce projet.

Le groupement foncier viticole est une structure sociétale qui permet d’associer des investisseurs à des exploitants de qualité.

AVANTAGES

Guinot jean-françois, nous explique ​que Le GFV est un investissement alliant le plaisir, le rendement et la sécurisation.

• Optimisation fiscale

L’un des atouts séduction du GFV réside dans les avantages fiscaux qu’il procure aux associés.

Le statut juridique du GFV permet aux porteurs de parts de bénéficier d’avantages attractifs dans le cadre des transmissions à titre gratuit (donations et successions), ou en matière d’ISF (impôt de solidarité sur la fortune

• Plaisir et rendement

La rentabilité offerte varie selon la notoriété de la propriété, ainsi souvent les grands crus offrent une rentabilité plus faible mais une meilleure protection patrimoniale.

Chaque année, l’associé percevra des revenus en numéraire et/ou en nature (bouteilles de la propriété), au titre du fermage, proportionnellement au nombre de parts détenues. La perception d’une partie du fermage en nature est une réelle opportunité pour les amateurs avertis de se constituer une cave attrayante composée de bouteilles de grands crus.

Vous pourrez assister chaque année à l’assemblée générale du GFV dans lequel vous avez investi.

Vous pourrez partager avec l’exploitation les joies, les peines, les incertitudes liées à l’exploitation, mais également les belles réussites donnant naissance aux meilleurs millésimes, autour d’un repas convivial.

• Sécurisation du patrimoine

En outre, le placement GFV constitue une excellente protection du capital tout en permettant d’entrevoir de bonnes perspectives de valorisation. En effet, la valorisation des GFV est assise sur l'évolution des valeurs foncières moyennes dans l'appellation considérée mais aussi, par référence, à l'évolution de la propriété (développement de la surface en production, accroissement de la notoriété). Il est à noter que les perspectives de valorisation sont encore plus significatives sur les grands crus classés ou premières appellations, du fait de la rareté des produits.

En période de crise économique, pouvoir investir dans un vignoble et donc dans un actif tangible représente une réelle opportunité.

Un domaine viticole constitue un actif peu sensible aux aléas de la vie politique et, aux variations des marchés financiers et permet d’accéder à une part de rêve.

• Simplicité de gestion

Les risques liés à l’exploitation et à la commercialisation sont supportés par le viticulteur-exploitant, le GFV perçoit en contrepartie du bail un loyer payable en espèce et/ou en nature (bouteilles). L’associé n’a donc aucune contrainte concernant l’exploitation de la vigne ou la gestion administrative du GFV assurée par la société de gestion.

EN SAVOIR PLUS

Investir dans un GFV : aspects juridiques

Le Groupement Foncier Viticole (GFV) est considéré comme un Groupement Foncier Agricole (GFA) ayant pour objet l’exploitation de vignes.

Ainsi il est régi en partie par la loi du 31/12/1970 qui a créé les Groupements Fonciers Agricoles.

Au travers de cette loi, le législateur a souhaité favoriser le maintien en place de l’exploitant agricole, en sortant du cadre trop strict des indivisions familiales, afin d’éviter le morcellement des propriétés rurales.

Principe des GFV :

• Réunion d’un petit nombre d’investisseurs associés,

• Acquisition des parts du GFV ou apport en numéraire au titre d’une augmentation de capital d’un GFV qui détient déjà des parcelles ou qui acquiert les parcelles objet de l’investissement

• Bail à long terme (généralement bail de 25 ans) consenti par le GFV à un viticulteur sélectionné au préalable

• Gérance assurée sur la durée par un mandataire désigné par les associés.

Les GFV « bailleurs » ont, comme leur nom l'indique, pour objet la location de leur patrimoine foncier agricole au profit d'un exploitant agricole ou d'une société à objet agricole (GAEC, EARL, SCEA, et toutes autres sociétés à objet agricole).

Le GFV bailleur est en quelque sorte la Société Civile Immobilière (SCI) spécifique des viticulteurs (et membres de leurs familles) et des investisseurs en viticulture.
Sur le plan de son fonctionnement, seules, en principe, des personnes physiques peuvent s’associer dans un GFV.

Des exceptions sont toutefois prévues concernant les SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural), les SCPI (Sociétés Civiles de placements Immobiliers) et les Sociétés d’assurance et de Capitalisation.

Sur le plan juridique, le fonctionnement d’un GFV est très voisin de celui d’une société civile avec quelques spécificités.

Investir dans un GFV : aspects financiers

L’investissement dans des parts de GFV peut se faire soit par un règlement au comptant soit par la mise en place d’un crédit. Dans cette seconde hypothèse, il faut savoir, dans les investissements que nous proposons, que le paiement du fermage annuel a lieu à la fois en nature et en espèces, il est donc nécessaire de valider le montage financier (crédit amortissable ou in fine).

L’investisseur apporte les fonds correspondant à l’acquisition du foncier et le solde de trésorerie nécessaire à la réalisation d’investissement. (Exemple Essentiellement: financement des replantations de vignes du renouvellement du vignoble qui demeure à la charge du bailleur…).

L’obtention d’avantages fiscaux est liée à la mise en fermage de la terre auprès d’un exploitant, par un bail à lobg terme d’une durée minimale de 18 ans (dans le cadre de nos GFV, il sera conclu un bail de 25 ans afin de pérenniser au mieux l’exploitation).

Le choix de la formule du bail à long terme de 25 ans, non renouvelable, est essentiel. En effet, il permet aux investisseurs, de s’inscrire dans la durée avec la structure d’exploitation retenue, mais tout de même de préserver l’autonomie du GFV et d’optimiser la valeur du foncier.

Ce bail prévoit le paiement d'un fermage en espèces et en nature (bouteilles) par le viticulteur exploitant.

Le prix du fermage à l'hectolitre ou à la pièce est fixé annuellement par un arrêté préfectoral qui paraît dans le deuxième semestre de l'année suivante. Il est fixé très précisément pour chaque appellation.

Dans tous nos montages, nous prévoyons qu’une partie du fermage soit réglée en nature, et livrée chaque année après la période d’élevage et de mise en bouteilles.

On notera que dans les grands crus de bordeaux Bordeaux, la réception la perception du fermage est décalée du fait de la pratique de vente en primeur de la durée d’élevage en barrique ainsi le loyer dû en nature au titre de la récolte 2015 sera livrable en octobre 2017.

Sur le fermage, les charges à prendre en compte par le GFV correspondent aux impôts fonciers et aux frais de gestion, c’est-à-dire la tenue de la comptabilité, la convocation et la tenue de l'Assemblée Générale ordinaire annuelle, les frais d’expertise annuelle, les frais de suivi et d’animation du GFV ainsi que les frais d’information des associés.

Investir dans un GFV : aspects fiscaux

Ce type d’investissement s'adresse à une clientèle patrimoniale, avertie des spécificités du projet et disposant d'une vision à long terme.

Sécuriser vos actifs :

Vous deviendrez propriétaire de l’inaccessible en faisant l’acquisition des vignobles les plus prestigieux du monde.

Vous pourrez investir dans un placement déconnecté des Marchés Financiers.

Bénéficier d’avantages fiscaux :

Vous pourrez obtenir des économies d’ISF attractives (selon votre situation personnelle) et vous bénéficierez d’avantages dans le cadre de la transmission à titre gratuit (donations, successions) à vos enfants, neveux ou autres héritiers avec une réduction significative de droits.

Allier plaisir et convivialité :

De plus, les associés du GFV seront reçus chaque année à la propriété pour un déjeuner ou un dîner, à l’occasion de l’assemblée générale. Cela constitue un moyen unique de partager un moment de convivialité autour un bon repas.

Vous vivrez de grands moments de bonheur et de convivialité avec votre famille et vos amis, en dégustant, le fruit de votre placement dans un GFV.

• LES RAISONS D’INVESTIR

DIVERSITE PATRIMONIALE

L’investissement en GFV doit s’envisager sur le long terme dans le cadre d’une diversification patrimoniale.

Vous avez ainsi accès à une solution investissement reposant des actifs fonciers de qualité exceptionnelle, décorrelés de l’évolution des marchés financiers.

Il s’agit d’un investissement plaisir unique vous permettant de bénéficier d’avantages qu’aucun autre placement long terme n’est en mesure offrir : Fiscalité attractive, Accès à un art de vivre privilégié, un actif sous-jacent synonyme de pérennité.

FISCALITE

Le statut juridique des GFV permet aux porteurs de parts de bénéficier d'avantages fiscaux séduisants dans le cadre des transmissions à titre gratuit (donations et successions), ou en matière d'ISF (impôt de solidarité sur la fortune).

Droits de succession ou de donation

Les parts de GFV donnent droit à une exonération partielle des droits de succession et de donation

Cet avantage est une exonération de droits à hauteur de 75% de la valeur des parts et dans la limite de 101 897 €. Le montant excédant cette limite bénéficie lui d'une exonération de 50%.

(En savoir plus)

Impôt sur la Fortune

Depuis la loi de finances rectificatives du 30 décembre 2008, les associés bénéficient d'une exonération ISF qu'ils soient titulaires de parts de GFV. La valeur des parts représentatives de tels apports est exonérée à hauteur de 75 % dans la limite de 102.717 € et à hauteur de 50 % au-delà de ce seuil/

(En savoir plus)

Conditions :

• L’existence d’un bail à long terme

• Pas d’exploitation en Interdiction de faire-valoir direct

• Détention des parts depuis au moins 2 ans

• Conservation des parts transmises ou données pendant au moins 5 ans

Autres avantages :

Sur les plus-values 
En cas de cession, la plus-value est assujettie au régime spécifique des plus-values immobilières réalisées par les particuliers.

(en savoir plus)

Impôts sur le revenu

-Régime du micro-foncier : si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, abattement forfaitaire de 30 % est possible

-Régime réel : déficit foncier possible

(en savoir plus)

ART DE VIVRE

Le plaisir comme moteur de l'investissement.

En investissant dans nos GFV, vous deviendrez propriétaire de vignes d’un grand cru classé de parcelles dans des appellations prestigieuses, vous rejoindrez alors le cercle fermé des privilégiés, propriétaire de l’inaccessible.

Chaque année, vous percevrez les revenus issus du fermage en nature de vos vignes, et vous aurez le plaisir de consommer "votre vin", grand cru classé.

Vous serez également associé à la vie de la propriété, avec une lettre d’information trimestrielle et une assemblée générale annuelle, qui sera tenue à la propriété.

• EN SAVOIR PLUS

Fiscalité des revenus

Les revenus touchés par l'investisseur sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

-Régime micro-foncier

Il s’agit du régime de droit commun d'imposition des contribuables dont les revenus fonciers n'excèdent pas 15.000 €. Il est applicable aux revenus provenant de la détention de parts de GFV sous certaines conditions et permet notamment l'application d'une déduction forfaitaire de 30 %

Ce régime n'est réellement avantageux que si les charges déductibles de l'investisseur représentent moins de 30% des revenus des parts. Cela concerne principalement un achat de parts au comptant, où l'investisseur n'a aucune charge d'intérêt à déduire.

-Régime réel

La quote-part de fermage perçue par chaque associé est imposable dans la catégorie des revenus fonciers et déduction des impôts fonciers, des frais de gestion et d'autres charges fiscalement déductibles (impôts fonciers, assurances, frais de gestion). Ces calculs sont effectués par la Gérance.

Dans l'hypothèse d'un achat financé par emprunt, le contribuable peut également déduire les charges d'intérêt des revenus du GFV et ainsi minimiser son assiette d'imposition.

Ce régime n'est pas un régime de plein-droit, le contribuable doit donc en faire la demande auprès de l'administration fiscale. Une fois cette option choisie, elle est irrévocable pendant 3 années.

Fiscalité sur les plus-values

En cas de cession, la plus-value est assujettie au régime spécifique des plus-values immobilières réalisées par les particuliers.

Les associés réalisant une plus-value lors de la cession de part ont le droit d'imputer sur celle-ci, cumulativement :

Une exonération totale de la plus-value au-delà de 30 ans

Une exonération de l'impôt si le montant de la cession est inférieur à 15.000 €. (Art 150A bis à 150VH Code général des impôts)

La plus-value est imposée à 19% au prélèvement libératoire. Les prélèvements sociaux sont de 15,5% soit une imposition totale à 34,5%.

Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :

-au bout de 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu,

-au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Fiscalité sur les successions et donations

Un avantage très favorable aux porteurs de parts.

Les parts de GFV donnent droit à une exonération partielle des droits de succession et de donation quelque soit le lien de parenté existant entre le donateur ou le défunt et le bénéficiaire de la transmission et même si aucun lien de parenté n’existe.

Toute mutation à titre gratuit sera exonérée des droits à hauteur de 75% de la valeur des parts et dans la limite de 101 897 €. Cette limite s’apprécie au niveau de chaque part héréditaire ou de chaque légataire s’il s’agit d’une succession ou de chaque donataire s’il s’agit de mutation à titre gratuit.

Le montant excédant cette limite bénéficie lui d'une exonération de 50%. (Art L322-16 Code rural/Bulletin officiel des impôts).

Toutefois, il faut respecter un certain nombre de conditions : (Art 793 bis Code général des impôts)

Les associés du GFA doivent répondre indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs pa